32万平方米、85万平方米、157万平方米和172万平方米，这分别是2005年、2006年、2007年和2008年前三季度衡阳市商品房批准预售的面积。

29万平方米、68万平方米、134万平方米和97万平方米，这分别是2005年、2006年、2007年和2008年前三季度衡阳市商品房销售出去的面积。

在这两组数据中，记者只想说明一个现象：衡阳市商品房最直接的供销差距越来越大，或者说近年衡阳市商品房最直接的供给增加幅度快于销售增长幅度。　

之所以强调“最直接”，是因为批准预售的商品房不代表衡阳市商品房的全部供给。也就是说，加上前一年未销出去的存量房，衡阳市商品房的年度供应量比上述批准预售的面积数量要大很多。

事实证明，衡阳商品房的供销矛盾正在逐步扩大，而其中关健性的结构性矛盾正在成为影响衡阳商品房市场健康持续发展的重要因素之一。

商品房施工面积连年大幅增加

近年来，受各种利好因素的影响，衡阳商品房市场炙手可热，商品房开发建设相应如火如荼。调查数据显示：2005至2007年，衡阳市商品房新开工面积分别为122万平方米、128万平方米和242万平方米，年均增加率为47.3%。其中商品住宅新开工面积分别为95万平方米、84万平方米和198万平方米，年均增加率为62.3%。

这种红火的开发势头在今年受到了遏制。由于市场低迷、商品房销售不畅，许多开发商延缓甚至中止了项目的开发进程。据最新的统计数据表明：2008年1—11月，衡阳市商品房新开工面积为205万平方米，与2007年同期相比减少了19万平方米。其中商品住宅新开工面积为171万平方米，与2007年同期相比减少了12万平方米。

虽然2008年衡阳商品房新开工面积同比有小幅的减少，但实际上对于商品房供应量的增加影响不大。数据显示：2005年至2007年，衡阳市商品房施工面积分别为371万平方米、415万平方米和571万平方米，年均增加率为24.8%。其中商品住宅施工面积分别为272万平方米、312万平方米和461万平方米，年均增加率为31.3%。2008年1—11月，衡阳市商品房施工面积为809万平方米，与2007年同期相比大增了269万平方米。其中商品住宅新开工面积为661万平方米，与2007年同期相比大增了228万平方米。从这一数据可以看出，在前期开发热情惯性的影响下，衡阳商品房施工即建设连年大幅增加，这也从源头上奠定了衡阳商品房供应量的持续走高，其中尤以商品住宅为甚。

商品房供销增幅差距持续加大

商品房开发建设的热火朝天，直接使得衡阳商品房供应量大幅增加。统计数据显示，2005年至2007年，衡阳市商品房供应量年均增加幅度为125.2%，其中商品住宅供应量年均增加幅度为158.5%。而2008年一至三季度，衡阳市商品房和商品住宅的供应量同比2007年同期增加的幅度分别为39.8%和41%。虽然没有前些年那么“狂热”，但仍然十分可观。

与此相对应的是，衡阳商品房的销售量虽然也在增加，但增幅却没有供应量的增幅大。统计数据表明，2005年至2007年，衡阳市商品房销售量年均增加幅度为118.4%，其中商品住宅销售量年均增加幅度为114.4 %。在这组数据中，特别值得注意的是，商品住宅的销售增幅相比商品房的销售增幅不增反减，从而大大拉大了商品住宅供销增幅的差距。这也说明衡阳商品房供销矛盾的加大其中的“罪魁祸首”乃是商品住宅。2008年一至三季度，衡阳商品房销售量同比2007年同期仅增加了3.2%，商品住宅销售量同比仅增加了5.9%。以上数据还可以得出：2005至2007年，衡阳市商品房和商品住宅供销增幅之间的差距分别为6.8和44.1，2008年一至三季度衡阳市商品房和商品住宅供销增幅之间的差距分别为36.6和45.1，供销增加差距持续增大。

2008年，由于市民的持币观望，上半年商品房销售面积大幅下滑，商品住宅销售量同比减少了44.6%，但供应量却同比增加了113.8 %，商品住宅供销比达到了3.49：1，一时之间出现了十分严重供过于求现象。商品房积压量步步攀升　　记者把2005年至2008年一至三季度衡阳市商品房的直接供应总量和销售总量进行了简单的加减计算，得出当前衡阳市商品房未销积压面积总量为150万平方米，其中商品住宅未销积压总量为146万平方米。这一数量较之最为红火的2007年全市商品房销售量还要多出13万平方米。

我们再来看衡阳市商品房的空置率。国内的“空置率”是指开发商建好房子后，空置的房子与建成的房子之比。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%—10%之间为合理区；空置率在10%—20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。根据统计部门2008年1—11月的数据，该时期内衡阳市商品房竣工面积为近76万平方米，空置1—3年的房屋面积为9万平方米，空置率为11.8%，已迈入空置危险区。（空置率是一个复杂而且在目前也并没有一个统一的定义和计算标准，本文只是根据较为普遍和定义和计算方法，从一个侧面一定程度来反映衡阳商品房市场的供需情况。）

结构性矛盾导致供需失衡

衡阳商品房市场供销矛盾集中体现在商品住宅市场，仅从积压量来看，商品住宅积压面积占总积压面积的97%。商品住宅市场供销矛盾的突出，其根本原因又在于商品住宅供需的结构性失衡。