编者按

农村土地产权的抵质押是缓解农业资金困境、盘活“沉睡农资”的一条有效路径。十八届三中全会首次明确“赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能”，今年9月中央全面深化改革领导小组第五次会议上，习近平总书记明确指出，要在坚持农村土地集体所有的前提下，促使承包权和经营权分离，形成所有权、承包权、经营权三权分置。与此同时，农村土地产权抵质押创新却又面临法律限制、基础性工作不足、配套制度尚不健全等重重障碍。未来如何探寻突破口，进一步推进农村土地产权抵质押的创新发展?这无论对农业还是金融业的发展而言，都是个重要的问题。

两年前，中国金融四十人论坛(CF40)与中国农业银行联合发起成立中国农村金融论坛。近期该论坛召开了季度闭门研讨会，就CF40学术委员、中国银监会副主席阎庆民牵头的课题报告“农村土地产权抵质押的路径创新”进行了内部评审。参与讨论的部分嘉宾包括：CF40成员、中金公司首席经济学家梁红，浦发银行战略发展部总经理李麟;CF40理事单位代表、中信证券董事总经理高占军;上海新金融研究院理事单位代表、宜信公司高级副总裁许超;CF40特邀研究员、中银国际控股研究部主管程漫江;中国农村金融论坛特邀嘉宾、中国证监会清理各类交易所办公室副主任李至斌等。此次研讨会由CF40秘书长王海明主持。

农村土地产权流转的制度约束

主持人：解决农村土地产权流转的问题，当前面临的制度约束有哪些?

高占军：土地问题实际上也是一个金融问题，“银根”和“地根”是紧密结合在一起的。从另一个层面看，如果土地的抵质押问题能够得以解决，资金由城市向农村流动的路径就可以打通。所以，在当前融资体系割裂、城镇化向前推进过程中，这个问题处于相对核心的位置。

目前，中国农村土地使用产权在抵质押过程中，存在一个“三角的循环”。第一角是只有使用权和经营权可以抵质押，可以有限的流动。第二角是土地的用途是严格受限的。第三角是所有权、承包权不可以流动，同时集体经济组织也有很大的封闭性。这三角以现有条件看，是一个比较严重的封闭式循环，若无切中关键的模式和产品创新，很难挣脱出来。

所以如果现在的土地使用用途不改变，不能非粮化和非农化是很难赚钱的。在金融产品范畴，还难以赋予土地流转信托确定的收益率，在最终收益实现中，如果回报不理想，投资者就不会再选择这种产品，从而丧失推广的价值。另外，还有两个技术性问题，一是有关资本和风险的计量、资本拨备的计提目前还没有标准。二是因现存的法律框架下无法对抵质押物进行处置，所以即便是非常好的贷款项目，但风险不能出表，仍需要计提风险拨备。所以，我觉得“三角的循环”一时还很难有解。因此，确实很有必要专门组织力量深入研究所有权、承包权和经营权分置的三权问题，三权问题研究的落脚点究竟在哪里，在深化农村土地制度改革前提下，如何兼顾农业问题和农民问题，极为重要。

在讨论土地问题的时候，有关市场建立的要素也是相通的。江西的林权问题是一个前例，但是这个前例虽然政策上没有问题，但是有关流转政策的稳定性、市场参与者的范围，以及最后如何定价等一系列关键问题，也不能说已经是确定的。土地流转与林权流转在某种意义上，涉及同样的市场要素。

最后，国家资产负债表目前是各方密切关注的问题。设想一下，如果土地抵质押及其流转问题能够有效解决的话，则在中国国家的总资产项下，其随估值增加而带来的总量变化应该会是相当明显的。这是很大的一块存量盘活。

梁红：在改革的时候，可能会碰到几个问题，比如退出集体以及土地私有化的问题。中国过去60年的土地制度安排与其他国家相比是个例，也并不是中华民族沿袭多年的安排，既没有退出权，也没有加入权，这不是一个传统意义上的集体组织。按照户籍规定只有35%的人是城里人，65%的人是农村人，按照现在最宽泛的城市化标准，50%的人进城了，但是这些人的身份还是农民，然而农业产值只占GDP的10%，这意味着农民作为一个生产者群体的产出占比越来越低，这是现在城市化面临的巨大问题，虽然农民进城了，但是资产还绑在农村。

过去几年，农村土地的价值很高，很多城市居民还想加入农村。农村土地分配制度就像香港的村屋一样，总会有一个结束的时候。所以，这不是一个理论问题，而是一个很现实的问题，即过时的制度安排跟不上经济发展的需求。当前的格局根本上是由过去的土地和人口制度安排造成的，所以必须走出去，越晚走出去，代价越大。如何走出去?根据过去城市改革的经验，从住房到企业再到股份制改革，逐渐把产权界定清楚。农村最容易改革的部分是住房，把它的流转权同权了。还有这种既不能退出也不能加入的集体也会慢慢退出历史舞台，作为一种产权的拥有形式，可以逐渐允许退出和加入，产权也随之逐渐清晰。现在最大的问题是矛盾已经积累已久，而这种渐进的改革很多时候无法真正推行，长此以往，改革阻力会越来越大。

目前农村最根本的问题是，九亿多的农民手上持有一块应该很有价值的土地，但是现实的财产性收入却只有城里人的五分之一到六分之一，简单的补贴不能从根本上解决这个问题。所以，清晰产权才能让农民有进城的资本。在当前我国经济增长放缓、内需不足的情况下，这是带动中长期消费的最大潜力。

破解制度困境之策

主持人：在9月召开的中央全面深化改革领导小组第五次会议上，习总书记指出，要促使承包权和经营权分离，形成所有权、承包权、经营权三权分置、经营权流转的格局。我们该如何赋予农民对其土地承包经营权抵押、担保权能?

李麟：因登记难、确权难、维权难、交易难等问题，合理的估值和定价是解决农村土地产权融资的关键，有利于降低商业银行经营的风险。在现有的制度安排下，由于农村产权制度的分置性设定，可行的解决思路有两种，一种是从收益权设押，而非所有权或其分置因素设押,作为基础资产派生融资产品，另一种是按照土地产权所产生的现金流开发相应的融资服务。这两点从根本上讲对应的是商业银行融资最关键的两个因素——第一和第二还款来源，也就是本金偿付的确定性，以及押品价值的安全性和流动性。

要合理解决抵押品问题，需要对土地所有权进行合理的定价，即土地资本化，其中的关键是稳定土地用途的期权价值。我国特殊的制度安排中含有期权，也就是选择权价值，而且期权的价值变数很大，不管是对收益权评估定价，还是对现金流的估算都会产生巨大的影响。突出体现在实际操作中“同地不同权、同地不同价”的问题。商业银行土地质押面临很大问题，一出问题就无法处理，问题的根本在于无法考虑定价中的土地用途变更的期权价值，以及流转实现的市场价值问题。期权价值主要表现为土地的四种主要用途：一是农业用地，二是工业用地，三是住房开发用地，四是商住两用地。这四个变换的土地用途对土地的价值影响非常大，并进一步影响银行质押贷款的押品价值。