因此，要解决这个问题，首先要对土地使用权在用途上进行多层次的界定，界定之后，只要有现金流，一般是可以预测的。农业用地有稳定预期的现金流，非农用地，商业、住房、商住两用土地也可以预期，难点在于部分土地产权有瑕疵。土地所有权包括四个方面：占有、使用、收益、处置，现在有些土地只有流转和承包经营权，在处置方面没有自主权，因此要进一步明晰政策或者制度安排。

商业银行可以从两个方面入手。一是现金流，在国家严格规定土地四种用途的情况下，应用实物期权方法，哪怕是有瑕疵的土地所有权、收益权，也可以估值、定价，照样可以做银行抵押贷款。土地价值和土地用途的转换是一个很大的影响因素，剔除这个因素，现金流基本上是稳定的。现金流稳定可以有效降低商业银行评估的贷款风险。二是完善相关的信用评级和债项分类标准，要结合我国农村土地产权开发融资产品的特点，开发土地资本化的产品，也就是在所有权、承包权和经营权三权分离的情况下，主要完善对农村土地收益权的评估和定价，并以收益权为基础资产开发相关金融产品。一般的贷款估值实行现金流法，在土地使用用途既定的情况下，还款来源的现金流折现等于押品价值，但对于土地用途变化的收益权，必须要加上实物期权价值，这个实物期权价值大小取决于四种土地用途的转换是否附加条件。

总体而言，农村土地用途安排的制度化、稳定化、权威化，是解决土地收益权价值评估的最关键因素。建议国家政策进一步支撑一下，商业银行退一步优化下条件，在现有制度框架下，农村土地产权质押融资问题有希望得到解决。

李至斌：研究土地抵质押是为了满足农民、农村的资金需求，只有解决了政策法律环境的大问题，才能为解决农村土地产权抵质押问题提供基础。这既涉及到农民，也涉及到农村土地使用权确权登记，确权是基础，也是在政府的职责范围之内，基础打好了，后面才能顺利进行抵押、质押、流转。政策法律环境不具备，农村土地质押业务全面开展将十分困难，因为农民是弱势群体，贷款出问题后难有保障。

农村土地抵质押还要解决市场环境问题。要积极推动建立农村土地交易市场，通过农村土地在交易市场的转让交易，形成农民土地产权的市场价格，并提供相应的流动性。有了市场价格和流动机制，农村土地的抵质押业务开展就有了定价基础和退出渠道。

在现有环境下，也可以以现金流为基础对土地经营权进行抵质押。土地经营权有两个特点，一是有期限，二是每年有现金流。因此虽然土地经营权还没有市场价格，但是由于其存在租赁收入，现金流稳定，这也从另一个层面反映了其价值。在拥有稳定现金流的基础上，进行证券化开发，也是一种有效的方式，可以满足农民和农村的资金需求，银行和金融机构在这方面可以做一些探索。

另外，农村土地抵质押涉及到用途管制问题，土地流转后不能随便改变用途，因此整个业务开展都离不开政府的参与。土地产权贷款的处理，涉及到整个农村的稳定，这里有一系列政策和政治性很强的问题，现在在法律政策方面有很多规则，三中全会文件也提出了很多改革的要求。借此东风，为农村产权抵质押创造良好的政策环境，是开展业务的重要前提。

许超：关于未来中国的农村金融发展，结合过去两次农村政府工作会议，我们可以推测，未来的国家资源肯定是向农业大户、专业合作社和家庭农场倾斜，这些客户其实是中国农村金融的主要客户群体——小额农户自身的抗风险能力和标准化运作能力非常差，集约化农业生产的自身抗风险能力则较强。孟加拉采取的是土地合作社模式，比如老百姓可以用自己的土地使用权作为贷款抵押，国家成立了土地合作社，出现风险时，国家会先把土地收为己有，自己用资金填补出借人的空缺，之后会通过一些手段，比如让村里的管理人员与欠款人沟通，适当地施加压力，帮助其尽快还钱，在欠款交清之后，土地合作社会把土地还给农民。未来中国也可以尝试这种模式。

这样的话，政策将发生很大的变化，在过渡阶段我建议可以考虑成立物权担保公司。在成立物权担保公司的同时，可以引进民间资本，把国家的金融风险转嫁到民间资本上。这种模式的好处在于，一方面可以解决土地三权抵押的担保问题，另外，可以促进中国农村金融产业链的建设。比如在菲律宾，农民成立了专业合作社，教会机构帮助农民进行农业种植培训，农产品直接对接快餐行业，批量定单。对于农民来说，因为减少了中间商的利益诉求，大幅度提升了蔬菜出售价格。他们可以直接向银行贷款，担保公司也可以为其向银行担保，这样整个金融产业链就建立起来了。如果我们在国内成立相关担保类机构的话，有助于建立金融产业链。现在的农产品，不管是上游采购，还是下游销售，其实都面临很大困难，中国地域辽阔，各地的采购、营销成本都不一样，很多农业生产的利润就在一层层的交接中损失了。

程漫江:在新型城镇化进程中，现在最不明确也最需要解决的是宅基地问题。对于宅基地的确权、流转和前景等问题，需要进一步深入研究。这方面级差地租的表现更为明显，需要制定更加实事求是和差别化的政策。而在城乡结合部的宅基地不仅可以产生较大的现金流，而且随着农村土地改革的推进，会直接影响到相邻城市的土地供应，宅基地问题已经进入到一个新的历史阶段，部分农户已经在县城购买了一套甚至两套住房，现在需要考虑通过切实有效的改革和政策更加有效率地利用农村的宅基地。

解决土地流转是问题关键

主持人：不解决土地的流转问题，农民将土地产权质押、资本化的难度会非常大。我们该如何有效促进土地的流转?

李至斌：从市场环境角度来看，农村土地产权怎样在确权登记的基础上建立流转平台?只有土地产权的流动性好，才能够解决估值问题，这样如果质押贷款出现问题，也可以申请退出。现在全国很多地方已经开始了很好的尝试，包括广东、重庆、湖北等地。在地方政府的推动下，建立了农村土地流转平台，对农民土地权属首先进行登记，登记后可以根据需要进行挂牌交易，这就要有相应的托管转让场所和交易中心。在此基础上，如果有转让需求，可以在场所里通过相应的交易机制、交易模式、交易平台，提出转让需求。这个平台也可以吸引到有信用的专业农村土地产权经营者、投资者参与交易。有了转让交易和流动性后，基本就能形成土地的市场价格，到银行去抵押贷款也就有了土地估值定价的基础。因此，从农村土地确权出发，建立登记、挂牌、转让、评估一条龙市场体系，对农村土地产权抵质押金融业务的开展非常有益。