购房者到售房部签订合同时售楼人员就会将合同一式五份翻开，但只许购房者看合同或签字按指印，合同的条款不与购房者进行协商，并且售楼人员还说这些合同是国家统一规定的，条款是我们公司统一选择的，都一样。

往往有些购房者听后连合同都没看就签字，但发生纠纷后再看合同，原来合同对自己这么不利；有的售楼人员曲解合同有关条款误导购房者，用口头承诺来瓦解购房者，开发商对购房者合理要求的条款不写入合同或不允许选择；有些开发商嫌合同条款不够用，不能全面地维护自己的利益，就在补充协议中约定10条甚至20条来约束、限制购房者，动辄让购房者承担违约责任；

购房者在打开合同时，合同中布满了密密麻麻的问号，售楼人员往往告诉购房者空白处必须打问号，这是合同规定的，再者这些条款也没有用，就不用写。在当前开发商与购房者签订的商品房买卖合同示范文本中，以下几条“霸王”条款横行，购房者小心“埋伏”。

第三条：该商品房【合同约定】、【产权登记】建筑面积共______平方米，其中，套内建筑面积______平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积______平方米。

【“霸王”表现】：
（1）开发商只写房屋的总建筑面积，但不写套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积是多少。这就会造成购房者不知道套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积是多少，最后房产证发下之后，房产证载明多少就是多少，有可能造成公共部位与公用房屋分摊建筑面积变大，而套内建筑面积小的局面。购房者花钱却买了一些公摊面积。

（2）有的开发商虽然将三个面积都写入了合同，但对三个面积如发生误差时如何处理却不作约定。如不作约定的话，会造成其中写的套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积没有法律意义，就会造成如果在总建筑面积不变的情况下公摊面积增大而套内建筑面积变小没有处理方法，发生纠纷后在法律上也没有相应的处理依据，这对购房者是不利的，很可能购房者买的很多都是公摊面积。

【律师支招】：
开发商既然能将总建筑面积写入合同中，说明开发商在对房屋规划设计时已对三个面积比较清楚。因此，在签订合同时应让开发商将三个面积写入合同，同时应约定总建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及总建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式，还要约定在总建筑面积不变的情况下套内建筑面积变小而公摊面积增大时的处理方法。

第五条 面积确认及面积差异处理。
根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】、【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。
当事人选择按套计价的，不适用本条约定。
合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。
商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_____种方式进行处理。1.双方自行约定：
（1）__________________；
（2）______________；
2.双方同意按以下原则处理：
（1） 面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按_______利率付给利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

【“霸王”表现】：
（1）开发商不允许选择第二种方式，只许购房者选择开发商自行拟定的第一种方式，开发商一般作如下拟定：“如产权登记面积与合同约定面积发生差异，多退少补，据实结算。”购房者如选择了这种处理方式，产权证发放后，面积大多少购房者就得补多少，大10平方米就得补10平方米 ，少多少面积开发商只是按原价退多少面积的房款，少10平方米的面积就退你10平方米面积的房款。（2）如果购房者选择第二种方式并经开发商同意，如面积误差比绝对值超出3%，买受人退房时，开发商只按同期银行活期存款利率付利息。作为开发商，向银行贷款也要向银行支付同期银行贷款利息，如果按同期银行活期存款利率付利息的话，对购房者是严重不公平的。（3）有的开发商将本条中的“绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”改为绝对值超出3%部分的房价款由出卖人单倍返还买受人，双倍返还是商品房买卖合同示范文本中的规范条款，也是《商品房销售管理办法》中规定的条款，作为开发商，将双倍改为单倍是严重不负责任的态度。

【律师支招】：
针对此条，建议购房者直接选择该条的第二种方式进行处理。面积误差比绝对值超出3%，买受人退房时，按同期银行贷款利率付利息。在建筑中，出现面积误差国家是允许的，但不能多太多或少太少，有时面积增大，购房人负担不起多出的房款，面积减少会影响购房者的居住环境。因此选择第二种方式比较公平。

第六条： 付款方式及期限。