每每到了房子的交付日期，是业主们最头大的时候，也是各种冲突爆发的集中阶段。然而，在商品房预售制度的时代里，更多的冲突与问题早在签订购房合同的时候就已经种下来了，购房者在对楼盘价格、区位、甚至物管等情况烂熟于心的同时，却甚少有人会在签认购书、合同之前就熟读条款、研究规划，往往到了最后，才发现自己已经陷进了霸王合同的陷阱里。

　　售楼部内合同范本少人问津

　　“买楼不是卖菜，没这么简单。”这句话被大量购房者咀嚼得快烂掉了。不过真的要买房的时候，居然还真的很简单不少购房者只把目光盯着销控表和价格，却没有多少人去研究合同。

　　南都记者近日走访多个售楼部发现，虽然在楼盘模型附近都有开发商公开的文件，如土地使用证、建筑许可证、中山市销售合同范本等，但很少有人前去翻看。而在远洋城、万科朗润园等项目，开发商虽然将大量的文件放大在公告板上，但过路者只会偶然瞄一瞄。

　　南都记者随机访问了几位购房者，他们均表示自己从来没有看过合同相关文件，有些甚至连“认购书”是什么、签了后会有什么样的法律效应都不知道。在远洋城，一位正在看房子的阿姨就表示，“销售就告诉你价钱、贷款手续，不会主动说合同。”当南都记者问她：“你知道签了认购书后违约要赔定金吗？”她回答说：本来不知道，后来听买过房子的朋友说起，才知道有这回事。

　　警惕标准合同之外的补充协议

　　也有人不愿意“蒙查查”买房，在做出购买决定之前，会上网先看看购房合同，了解清楚后再签。不过，当购房者交了定金后，主动权就掌握在开发商手里，想修改合同条款简直“难过登天”。

　　阿新最近在南区某项目购房前，也带了心眼看了售楼部里的合同，想着并没有太大问题，但是给完定金后，签订正式合同时，他才发现合同后附带了大量的补充协议，例如面积误差约定在5%以内、业主无权处置项目的公共分摊面积等不对等条约。当他提出要更改时，却被销售人员告之合同条款是“公司统一的，如果要更改只能"挞订"。3万元的定金对于阿新来说不是小数目，最后他只好认命，签了自己都觉得有问题的合同。

　　霸王条款像病毒一样传播

　　一位不愿意透露姓名的项目负责人认为，合同的签订是双方的，购房者可以在市场上选择其他项目的房子，并非一定要选择带这些霸王条款的产品。“合同的条款虽然是开发商定的，也有合同文件副本供购房者参考，如果不同意，购房者可以拒绝购买项目，不用忍气吞声。”

　　对于这种说法，广东省唯杰律师事务所王美舟律师认为，我国的房地产相关制度本身就存在缺陷，这种缺陷助长了开发商的气焰，并导致大批畸形合同条款的存在，行业间互相抄袭，霸王条款就像病毒一样传播着，也使得购房者无法逃避。

　　王美舟指出，在买卖过程中，购房者必须找开发商聘请的律师处理相关问题就是一个问题。“在国外，购房者可以自己找律师咨询。只有中国是开发商指定律师，那些律师能不站在开发商的角度说话吗？”

　　实战

　　购房合同有以下条款签约要谨慎

　　案例1

　　面积“增肥”近5%购房者需补交房款

　　2010年何先生在南朗镇某小区购买了一套小高层两房，在签订合同的时候并没有细看合同的细则，以为成功贷款就一劳永逸。后来作为旧业主，他介绍了一个亲戚到该小区买房。亲戚在签约时，特别提到购房合同附件中关于实测套内建筑面积的误差约定为3%以内的条款，这时何先生才发现自己的合同在这方面的约定是在5%以内。当他咨询销售人员能否更改合同内容时，销售人员告诉他，购房合同已经签订，不能做任何更改。最近，何先生即将收楼，却收到开发商告知，实测面积比合同面积多了将近5%，开发商要求何先生按照套内建筑面积的价格补偿实测面积差额款，如果不在规定时间内缴纳，将支付每天未付款的万分之一作为违约金。

　　合约原文

　　若实测套内建筑面积与本合同约定套内建筑面积发生差异，双方同意按如下方式处理：若差异值超过±0 .6%以上不足5%（含本数）时，按套内建筑面积单价由超过±0%以上面积据实多退少补。买受人在出卖人通知的期限内签订有关确认文件。若需补回房价款时，买受人应按通知期限补足，逾期按应付未付款每天万分之一支付违约金。

　　差异值超过±5%（不含本数）以上，买受人方可选择解约，但须在收到出卖人通知15天内书面提出，逾期不答复则视为放弃主张解除合同的权利，双方按照在误差内的方式操作。

　　律师说法

　　李永快（广州道怡律师事务所律师）：最高法院司法解释明确规定面积误差的合理范围为±3%，超过±3%的合同解释权在购房者手里，并不在开发商手里。

　　特别提示，公共分摊面积与购房者的单位建筑面积里的分摊面积对不上的话，购房者有权要求索赔。

　　记者吐槽：面积约定是中山购房者的痛，多数的纠纷由此而来。

　　案例2

　　质量有问题也必须先收楼

　　2009年4月，赵小姐在火炬区购买了一套带简单装修的小公寓，在签订购房合同时，考虑到装修的质量问题，赵小姐要求开发商在购房合同中注明了装修的标准与各种配件的出处，并附上了一份装修名录。在2011年中收楼时，赵小姐发现房子的质量存在不少问题：门锁、门窗生锈，木地板有凹凸斑点，墙壁出现潮湿的痕迹……赵小姐欲与开发商理论，却被告知自己签订的购房合同中，有“在不影响正常使用的情况下，优先收楼”的条款。赵小姐拒绝收楼，经过多次奔走，在整改结果满意后才收楼，但此时已经超过了合同约定的收楼期。当赵小姐向开发商索取违约金时，物管公司告诉她：合同上面注明，出卖人不承担逾期交楼责任，因此没有违约金。

　　合约原文

　　对商品房交付时存在的不影响正常使用的瑕疵，出卖人应负责返\保修，但不影响出卖人按收楼通知书指定日期完成向买受人交付该商品房的义务，除买受人能出示法定鉴定机构出具的证明不能收楼的质量问题报告外，买受人不接收的，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任。

　　律师说法

　　王美舟（广东省唯杰律师事务所律师）：这属于典型的霸王条款，收楼时有七八成楼盘都存在不同程度的问题。虽说条款上承诺保修，但会影响到业主收楼后的装修或入住。而且，目前的法规对影响入住没有解释。谁来评估墙身裂缝、渗水的严重性呢？建议合同上补充“商品房一旦产生任何问题，应由开发商负责修复。因修复产生逾期收楼，开发商应承担逾期交楼的责任”的条款