记者吐槽：什么才算瑕疵？不知道法律条款是否能补充相关的信息？

　　案例3

　　贷款批不下来要付三成违约金

　　叶先生于今年4月看中了港口某小区的一套房，开盘后，在售楼小姐的敦促下，他交了两万元定金，并签订了购房意向书。5天后他按照约定过来签约并交首期款时，看到合同里关于违约金设定的条款非常苛刻，其中有一条：就算是因政府金融政策调整造成不能贷款，也要买受人承担违约责任，而且违约金高达房款的30%.另外要求购房者承诺就算贷不了款也有全部付清的能力，如果贷款下不来，在15天内必须全部付清房款，否则也要支付房款30%的违约金。

　　叶先生说，自己的收入比较紧张，按照现在的政策，是勉强达到贷款条件，若银行收紧贷款，那他将面临很高的风险。

　　合约原文

　　在期间遇银行政策调整，致使银行审批条件出现变化，买受人的按揭申请无法通过审批或审批金额不足的，15日内需补充资料及相应金额，逾期，出卖人有权要求解除合同，买受人需向出卖人支付总房款30%的违约金。

　　律师说法

　　王美舟：政府制度更改、金融政策变化等属于不可抗力，合同可以解除，双方并没有责任，购房者可以要求开发商退回已付房款。

　　李永快：这个问题要分清楚究竟是因为购房者受政策影响无法获得贷款，还是开发商在购房前承诺购房者所获得的贷款成数与银行实质批出的贷款成数不一致。若是后者则与购房者无关。

　　记者吐槽：30%的违约金是谁定的？如果这个数字定成100%，那不是逼着购房者跳楼？

　　案例4

　　广告随便吹反正不负责

　　金先生夫妇最近在石岐区某项目购买了一套复式单位，并采取一次性付款。他们坦言，当初促使他们前去看房的，就是楼盘宣传单张上对小区整体规划的描述，销售人员说将来小区会建购物中心。但是即将收楼时，金先生才发现发展商此前宣传的商业配套不见踪影，小区规划也与此前口头承诺的不符。就在业主们准备将开发商告上法庭时，才发现签订的合同上同意了宣传物料不作为要约承诺，开发商不负担责任。

　　合约原文

　　出卖人制作的一切项目推广宣传及广告资料、建筑模型、样板房等，只供买受人参考，不属于出卖人要约及承诺，亦不能视为买受人合同的组成部分，有关买卖双方的权利义务均以本合同及本补充协议为准。

　　律师说法

　　李永快：宣传材料中所作出的承诺，没有在房屋买卖合同中写明，作为合同的构成部分，一般情况下很难取证证明开发商有虚假行为，最终导致购房者的权益无法获得保障。对于上述情况，应该严格遵守合同条款。另外提示购房者注意，不要听信开发商对项目的吹捧，应查看开发商对房屋现状和权利义务的保证。

　　记者吐槽：开发商说什么你都相信的话，我只能说一句“地球很危险，快回火星去”。

　　案例5

　　花园平台随便送他人勿近

　　老张在西区看中了一套带半开放式花园的首层单位，不过该单位已经被别的购房者买去了。销售人员告诉老张，所有单位的业主都能使用该楼栋的花园，于是老张选择该单位的二楼。入住后不久，老张在小花园活动的时候，被一楼的业主抗议他侵犯私人领地，该业主出示了与开发商签订的购房合同，上面写着开发商将该地块指定给相应的业主独立使用。老张回去翻看了自己的合同，发现口径一样，老张很郁闷：是否自己真的没有使用这个花园的权利？

　　合约原文

　　小区内所有平层、底层花园，出卖人均有权将相应范围指定给相应业主独立管理使用，但使用时必须遵守小区物业管理规定。该平台、底层花园面积不立契。

　　律师说法

　　李永快：购房者在购买商品住宅时，能获得一定的土地使用权，这里是包括公共均摊面积。如果说平台的赠送有欺诈嫌疑的话，花园的赠送则构成了侵权。因为作为底层住户，与其他层住户一样，也只能拥有与其所购房屋面积相应的土地使用权。开发商赠送底层住户若干平方米的花园，实际上是赠送了若干平方米的土地使用权，这显然是侵犯了其他住户的合法权益。这种赠送在法律上是没有依据的，是一种无效行为。

　　记者吐槽：连花园、平台也卖了，开发商也太缺钱了吧。

　　案例6

　　外墙挂广告遮了业主的光肥了物业的口袋

　　大辉在石岐区购买了某一高层项目，今年顺利收楼后，遭遇到一件让他头痛的事：物业管理人员通知他，将会在他所在的楼体外墙悬挂大幅广告，并要求其立即同意。大辉认为，悬挂广告将影响他的房屋大厅及主人房的采光，并影响空气流通与景观视野，因此不同意开发商这样做。而该名工作人员却告知：当初签订的合同中已经有了业主同意将外墙让给物业管理公司使用的条款。

　　合约原文

　　买受人同意小区内所有楼宇的外墙、屋面或经营性公共用房均由物业管理公司使用，所得收益亦用作物业管理费的补充。

　　律师说法

　　王美舟：外墙等公共部分属于业主权益之一，若指定用途需要召开业主大会，通过后才能实施，若影响部分业主权益，还要适当补偿。

　　记者吐槽：花钱买的房，里面才是自己的，面子还是开发商的，这太杯具了。

　　案例7

　　违约不但损失定金而且没收首期

　　2011年，马先生在东凤镇看中了一套商品房，先是给了两万元定金，后来又交了10万元的首期款。两个多月后，项目拿到预售证开盘解筹，但马先生此时看中了另一个楼盘，打算放弃购买该项目。他对销售人员提出：不要定金了，反正没有签约，我要拿回那10万元。而销售人员却告诉他：即使是没有签约，10万元也要作为违约金，而且马先生要赔偿双倍定金。

　　合约原文

　　业主单方面解除合同的，开发商有权向购房者索取两倍定金作为赔偿。

　　律师说法

　　王美舟：利用违反公平原则这个条款就足以判定它无效。如果开发商要求购房者违约就给双倍定金的话，那么购房者也有权要求开发商赔偿双倍定金。

　　记者吐槽：本来购房者手中紧巴巴的，定金已经给了你，还想吃了首期款？做人要厚道。

　　案例8

　　买的是302A收楼时变成402

　　孙先生在东区某小区购买了一套三房单位，房号是302A，实际上位于第4层。因为自己是生意人，比较看重数字，孙先生还特意询问销售人员日后是否会更改房号。收楼时，孙先生担心的事情终于发生了，他购买单位的房号变成了402.

　　合约原文

　　买受人同意出卖人有权根据实际需要，在经有关部门审批后对该物业的项目名称、区域名称、幢号、房号等作出变更或重新定名，买受人对此无异议，且出卖人无须作任何补偿或赔偿。