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2009年房价下降趋势仍很大 住宅市场调整继续
安仁房产网 www.anrenfc.com 更新:2009-01-19  来源:京华时报

中国住宅市场,经历了自1998 年以来持续增长繁荣之后,2008年起全面步入调整期。由于全球经济衰退态势在2009年不会得到根本性改变,由此带来对国内经济的实质性负面影响将持续甚至恶化,这些影响都将对诸多行业产生作用,进而直接抑制房地产投资及消费需求和信心,这是住宅市场面临的最大威胁。因此,2009年住宅市场的“调整进行曲”将依然继续。

关于市场

市场供应继续下降

由于全球金融危机尚未见底,2009年,国内经济发展困难仍然会比较大,消费信心不足,需求启动缓慢。就房地产行业而言,1/3是经济的问题,1/3是金融的问题、1/3是地产的问题。目前这三个方面均受到严重影响,价格下调、成交缓慢、观望情绪严重,典型的买方市场,虽然有政策的刺激,市场信心的恢复仍然需要时间。

据中原地产的数据统计显示,2008年全年,北京住宅市场上市面积约1155.5万平方米,上市套数9.8万套,延续了自2004年的下降势头,较2007年供应面积减少11.6%,供应套数减少18.6%。从供应势头看,2008年的供应增加呈现出“双高峰”的分布;同时,2008年下半年市场新增供应量较上半年下降了12.7%,显示了经济转冷、成交量下降的市场格局已开始向供应端传导。

2008年开发商开盘入市的力度也明显下降,尤其是奥运会后的8、9、10三个月,开盘项目个数同比下降了近五成。供应减少、销售下降,市场的供需双方处于僵持局面,不仅仅是购房人,包括开发企业也对后市的预期较为悲观,市场的艰涩、资金链的紧绷令开发企业放缓了新盘供应的节奏,2009年上半年,如果市场仍未出现回暖,新盘上市量将进一步减少。

据亚豪机构统计数据显示,2009年1月北京仅13个项目计划推出新盘,仅相当于2008年1月开盘项目数量的三成,2009年1月不仅楼市供应量大幅缩减,纯新盘项目上市量更是出现明显萎缩。

2009年保障性住房将进一步增加供应。根据土地供应计划判断,2009年普通住宅、限价房、廉租房、经济适用房等各类保障性住房将开工850万平方米,迎来供应高峰,保证更多中低收入家庭的需求。这将给整个商品房市场,特别是郊区商品房项目带来巨大的压力。

由于“70/90”政策难以动摇,并且政府计划今年推出政策性住房800多万平方米,因此,预测今年住宅产品整体户型面积偏小,并且在户型空间格局也将出现拼装产户型。比如,将出现90平方米左右的三居或复式户型,两个80平方米左右的户型将拼装成一个大三居或四居等,户型将更加紧凑多样。

楼市整体交易量回暖缓慢

2009年房地产市场的观望情绪仍将持续。购房人买房更加理性,楼市整体交易量回暖缓慢。随着政府一系列保障经济、稳定房地产市场政策的出台,部分自住型需求及长期投资需求将开始释放,但在整体经济形势转冷的大环境下,预期成交量将呈现小幅上涨的态势。

据中原地产的统计数据显示,2008年住宅市场成交量仅有665.3万平方米,成交套数仅为5.8万套,较2007年巨幅下挫。与2007年相比,成交面积下降了60%,成交套数下降了59%。

比较供应量与成交量,可以发现,2008年市场呈现出明显的供过于求现象。据北京市房地产交易管理网的数据统计显示,2008年,房屋销售存量达到了18.5万套,而2007年时为13.3万套,2008年比2007年多出了5.2万套。其中,住宅存量2008年达到了11万套,而2007年仅为7万多套,也就是说,2008年的住宅存量较之2007年多了近4万套。如果按照2008年的销售量看,如此庞大的住宅存量基本上需要一年的时间来消化。并且,2008年全年多次出现了供过于求的现象。据亚豪机构统计数据显示,2008年 1月、4月、6月、7月、9月均出现了供大于求的现象,其中,6月份的供需差最大,达到了31.5万平方米。

与2007年上半年购房者狂热的非理性购房的火爆场面相比,2008年排长队买房、托人找关系买房的现象已经一去不返了。在政府调控、开发商大幅降价等众多因素的影响下,购房者的观望情绪与日俱增。尽管开发商挖空心思地打折、降价促销,但是也不能让购房者心动。购房者对楼市的预期发生了改变,楼市也从卖方市场转向了买方市场。

据亚豪机构预测,2009年楼市供大于求的基本面不会发生明显的变化,交易量回暖的节奏比较缓慢。从市场规律来看,在楼市预期不发生变化的前提下,只有价格降低到接近消费者的心理价位的时候,楼市的消费才会真正地调动起来,而这就需要开发商大幅降低产品的价格。然而,2009年入市的项目多是2006、2007年高价拿地的项目,如果市场销量仍未复苏,一旦部分开发企业资金链断裂,将可能出现大面积低价抛售的现象,加重市场悲观预期,市场仍会处于相持阶段,整体的交易量自然也难迅速回升。

房价下降趋势仍大

经历2008年下半年房地产初冬的洗礼,部分小开发商、或者同期在售量较多的开发商,考虑到国内经济不会在短期内扭转下滑的态势,为了快速回笼资金,使公司能正常运转,2009年必将降价销售,同时根据不同情况,确定当期的打折策略。

据中原地产的数据显示,2008年,北京普通住宅价格出现下降趋势,单价较2007年下降了7.53%,部分楼盘降幅达20%以上。从月度走势看,8、9两月是全年的价格高点,同时也是成交的低点。由于受到政策刺激,自10月开始,价格出现明显的下降趋势,同时成交也开始出现回暖迹象。

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